双秀公园二手房_双秀公园营业时间

2024-07-23 03:55:21

1.娄底二手房出售信息选哪好？怎样更好的进行二手房交易？

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3.深圳买160万的二手房，首付3成，30年期，需要哪些费用知道的请说谢谢

4.二手房交易选房技巧如何选择好的小区环境

5.中山买房需要什么条件

6.南京青秀城二手房能不能买

双秀公园二手房_双秀公园营业时间

从投资角度上说，房屋价格受人口（从金钱上说即每平方公里人口密度，人均消费能力），趋势（人口单位年流失或增加比例），周边稳定要素（产业区，学校，商业中心，规划，公园）这三方面。

如果您没有孩子上学的硬性需求（目前教育其实已经不像从前不可外溢，其他区域的教育水准虽然不如西城海淀含金量高，但是具有代表性的校区和几所名校还是提高了整个区域的教育含金量），海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰，而且整体板块因为开发较早，过去因为学校诱导，又赶上房价疯涨时期，海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区，当年高收入群体唯一聚集地，开发较早，配套当年还行，有不错的基础。

但是

1也因为开发早，房子老旧，部分房子已超过20年周期，银行不批，二次购房者只能全款买，有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右，马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。（此论据是根据2016年-2018年5月二手房价格走势变化得出的结论）

2因为房屋价值下滑以及配套老旧，会引发大部分人群买房置换（是时间到了，过了一代人时间往往都会换房），海淀第一没有更多土地开发，置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性（学校，产业区都在外散，北京现在多点布局产业区，本地高收入人群是流散状态，新吸纳的高收入群体的消费潜力下降。

3看衰的。同样的地段还有顺义，朝阳，投资是不建议考虑的。

4新房其实就是没有入市的二手房，没有后续人群接纳，房屋从投资上说，价值会下降的。

仅从投资分析。

买房建议还是买新房，新区。在整个金融环境不放水，理智的需求导向为市场的环境下，房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线，一方面是银行，另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中，只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下，不然过了20年都会换房。

因为您是投资加改善，工作生活地点在北京西部方向，恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块（2012年起的规划就是北京豪宅区，通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造，只要优秀的高收入群体聚集成规模，那么传说的商业，学校一些所谓增值配套是自然而成的。）门头沟的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块，只要是品质不错，天然环境好带学校的，房价都不低。

而且只要看地铁规划（现在不是看周边有没有地铁，而是看地铁有没有汇集）一般地铁汇集之处（例如S1号线和18号线），有产业企业云集，往往就是人均人口密度高，消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套，就是高端宅。

从投资上说，如果您考虑新房，

1一定要买改善盘

（原因简单说有二：

[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一，他们房票有限，只能买最贵的保值1000万是北京能够投资的入门门槛。

[2]未来人群需求其实不是要有房子，而是在有房基础上进行改善，120平以上，4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高，外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过的保障住房的暴增，房龄老旧而贬值。）

只有高端住宅未来能够支撑所谓投资考虑。

2地产如果投资不要从二手中介

这是低维度的营销层面，您会越看越乱。

如果从地产开发商角度进行思考，反而是降维打击。

地产投资有三大方向：便捷性，自然环境，人文环境。因为咱们是下游购房者，能改变的增值只有人文。

因为在二手市场，只有居住人群的质量才会影响房价，前面那两项，是咱们不能改变的参考点：便捷性，自然环境能否吸引高收入群体？

从这些点给您判断的楼盘，建议您考虑的楼盘是：

1.万科翡翠长安（位于新城区交通便利，距离长安街西沿线最近的楼盘，北京八中校区，以后地标性建筑集聚的地方，就是门头沟的CBD）

2.西山天璟（2016年的地王，开发商托底，以后的溢价空间大，品质偏优，新中式的华丽风格但是周边自然环境的优势也是后期保值的一个重要增值点）

3.西山燕庐（位于新城和翡翠长安区位接近，但是靠近长安街沿线的距离不如翡翠长安，但是物业极佳，绿城物业的品质在北京整个市面可以达到名列前茅，这是后续保值的重要特点）

前两个是高端改善，后一个是高级改善。翡翠长安的总价1000+起（165平），西山天璟760万起（117加28平米赠送=145平）西山燕庐（140平900万起）

这是咱们目前1000万左右预算，能够在正西方向，考虑咱们自住加投资，而且享受地区开发利好的几个房子。

比较建议您看门头沟，也是因为门头沟是北京中心近六区当中唯一地区开发潜力较大的板块（就是以前实在太差了，开发程度低且交通方便离城区近，只能先期通过地产开发进行升级，也是咱们作为住房投资的重要参考地之一，另一个是通州核心区那三条街道，但是距离咱们远，管理成本高一些，且需要北京户口首套资格才有购买权）

如果您希望自己预留几百万做其他的投资，有性价比也不错的华润西山墅、泷悦长安、丽景长安等，但是产品力稍次。

另外，物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一：一般被开发商归于人文类，因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价，您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上，就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘，一定要选物业费相对贵的，这个对您房屋保值性来说有比较大优势。

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1.烟台海阳旅游度区

1985年5月，仿古风格的牌坊建成开放。2012年在海阳旅游度区美化亮化，牌坊成为万米滩上一道难忘的风景。

2.烟台海阳景区

乳山比较富裕，环境好；现在，两个旅游度区(大鲁山旅游度区和银滩旅游度区)也非常漂亮，它们都是4A级风景名胜区。O(_)O~

3.烟台海阳旅游度区怎么样

可以不要被比较。烟台开发区滩公园以免费为主。适合暑期出游！

4.烟台海阳旅游度区在哪里

石岛旅游休闲度区：位于山东省威海市，胶东半岛东南端，濒临黄海，石岛管理区朝阳山南麓，风景秀丽。

是一个以高尔夫为主题，集五星级、酒店、温泉、别墅等休闲服务设施于一体的综合性主题度村。它它位于中国大陆的最东端。它一个多小时北京、上海和韩国的航班。

这里有石岛湾体育场，集女性美、绿色球场、碧海青山于一身。

有一个看似温和却暗藏的阿里郎球场，激励着球员征服欲。这就是荣获全国十佳新建体育场馆的中国大地四星级酒店，具有独特亚热带海洋气候的石岛旅游休闲度区。

球场由南韩顶级高尔夫设计公司GMI设计，巧妙地利用了地形和配置的结合。

5.烟台海阳旅游度区2022年提升改造哪些重点项目

冬季运营日期：2022年1月1日-2月28日(每周二闭园)。冬季运营期间，公园s开放项目以景区公告为准。

沈阳七星海世界的四大特色和好玩的地方

1乐趣

有挑战极限的水上狂欢世界，天然氧吧可以缓解减压。

2乐趣

来海洋主题公园听听孩子们的声音的笑声！

3乐趣

还有亚特兰蒂斯微缩主题城，体验感十足的海洋科技馆。

4乐趣

一个集水上乐园、室内外游乐园、海洋科技馆、温泉养生、海鲜、酒店会议于一体的综合性休闲旅游度区，处处充满欢乐。四季操作，精彩不断，让全家其乐融融。

6.烟台海阳旅游度区二手房

I我是一名室内装潢师。在谈客户之前，我会先查一下客户的房价s住宅区。六区之内，芝罘区最贵的房子很少在一万以下，大部分是拆迁安置房或者地段不好的。况且莱山和开发区的房子都不在一万以下，不过会多一点。莱山的房价有点极高，三四万，六七千。况且不建议在莱山买房有些地方类似村庄，高新区平均房价也不低，但不建议在高新区买房。高新区给人的感觉是匆忙建设的基础设施不完善。到了晚上，只有路灯一片荒凉，很多人说穆平和浮山比过去的一万低多了，工薪阶层能拿的更多。所以福山区对于装修的报价是烟台市六区中最低的。如果想买海景别墅，可以考虑去牟平区的马洋岛，价格会高一些

7.烟台海阳旅游度区海钓钓点

建议五个位置：

1.威海南窝岛渔港：该钓点位于威海市荣成市寻山镇。这是一个海洋渔场。现在可以选择沙滩钓鱼，也可以在东北的渔港钓鱼。岸边有海带架，有筏钓。这些都是非常好的选择。

2.威海小区小灯塔海边：此钓点位于威海小区小灯塔海边，附近有岩石。钓的可以有黑鱼、黄鱼、牙鱼、鳗鱼等。适合岩石钓鱼。

3.威海蠡口山水库：库区水质很好，鱼类种类很多，有鲫鱼、鲤鱼、鲢鱼、草鱼、武昌鱼等。

4.威海宝龙河：宝龙河贯穿文登市，水丰富。河的水质很好，两岸干净整洁，而且多

8.山东烟台海阳度区

海阳万米沙滩，绵延近20公里，以沙细、浪稳、坡缓、水清著称。它有凤凰海滩的美誉，是海滩运动的天然场地。海阳万米沙滩浴室位于城南10公里的凤城旅游度区。阳属东亚暖温带湿润季风大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑。气候宜人，年平均气温12。海水浴场天蓝地蓝，沙清水白。它有一个长10000多米，宽150米的沙滩。沙子像粉末一样细，像表面一样纯，像篮子一样均匀。它被国内外客人誉为中国罕见是理想的天然海滨浴场。

9.烟台海阳旅游度区规划设计方案

乳山风景区总面积52平方公里，其中陆地19平方公里，海洋33平方公里，旅游地产100公顷。

大乳山风景名胜区位于山东省威海市乳山市大乳山周围，是集观光旅游、休闲度、文化、健康休闲、旅游房地产开发为一体的综合性大型旅游度区。它是山东省在建的最大的综合性度区，也是中国第一个以省亲，省亲。大乳山风景区名称山东省威海市乳山市位置气候类型北暖温带季风大陆性气候面积4800公顷开放时间07:00-18:00门票价格山东省威海市中国旅游名镇乳山湾百元景区门票四季皆宜。

10.烟台海阳旅游度区黄家花苑现在房价多少钱了

1杭州

西湖

西湖无疑是杭州之美的代表。著名的西湖十景gt；环湖，自然与人文相映，形成杭州的核心美国旅游业。你不不必拘泥于游览每一个景点，但你可以花半天或一天的时间在湖边漫步，不管怎么玩，都会让人感觉很舒服。

灵隐寺

灵隐寺，又名云林寺，位于西湖西面的灵隐山脚下。寺内环境幽静，是杭州最早的名寺，保留了许多不同朝代的精美文物。这是吉公这是出家的地方。据说祈祷很有效果，香客来拜佛，每天祈祷的人络绎不绝。

灵隐寺背靠北峰，面对飞来峰，尤其是著名的飞来峰。山虽不高，但山上有许多奇异的洞穴和岩洞，五代以来遍布其上的佛教石窟造像有340多尊，是我国南方古代石窟中不可多得的瑰宝。灵思寺隐于深山，但一年四季香火旺盛，尤其是初一、十五或佛教鼎盛时期。好男信女来自四面八方，简直是人山人海。

西溪国家湿地公园

西溪国家湿地公园位于市区西部，这里环境幽静，水道纵横交错。这是一个罕见的城市自然湿地，被称为杭州之肾。乘船漫游芦苇荡，寻找《非诚勿扰》的位置，或者参观隐藏在森林中的秋雪寺、梅竹山庄等古迹，都是非常享受的体验。

雷峰塔/雷峰塔

雷峰塔，又名黄飞塔，位于西湖南岸赵茜的雷峰山上。许多人s雷峰塔建筑群源自白娘子的传说。虽然老塔在1924年就倒了，但这座是在原塔基上新建的，而且有电梯和空调，但不妨碍你参观这里的白娘子步道。

雷峰塔本身就是整个景区最大的看点。新建成的雷峰塔更像一个博物馆，从底座向上有五层。入住后乘电梯(当然也可以爬旁边的楼梯)到塔基站点。在这里可以看到玻璃环绕的旧塔断基，充满变化，也算是雷峰塔的一景。在这一层，有一些地下宫殿出土的文物，其中一座阿育王塔最为精美。

塔的每一层都展示一些诗歌和壁画，大多数人都会攀爬

这条商业步行街不算太大，店铺种类繁多，算是上杭城的缩影的特点。当地的特色菜基本都能在这里找到。如果遇到丁盛饼、酥饼、芦笋糖等地方小吃，不妨买下来尝尝。著名的剪刀和王扇子较贵，但这些老牌子确实耐用。它买一个作为纪念品也不错。

宋城景区

宋城位于杭州西南郊，是一座大型宋代文化主题公园。古代的茶馆、杂货铺、铁匠铺、酒楼等。满满的宋代风情随处可见。街上有木偶戏、皮影戏、壮士等表演，还会遇到在街上巡逻或抓捕逃犯的装甲兵，给人一种奇妙的穿越感。

来宋城一定要看《宋城千古情》。通过大型歌舞秀，让你看到良渚古人的生活，看到宋代皇宫的辉煌，看到岳家军的悲剧，看到《梁祝》、《白蛇传》的千古绝唱，体验心灵的震撼。景区还有一些小规模的情景表演。你可以看王外佳**抛绣球嫁老公参加绣球花比赛。如果有幸被招为龙族女婿，还可以免费骑行环城。

千岛湖风景区

更准确地说，千岛湖是鑫安江水库，位于春杭州安县。这是一个人工湖后形成的新安江大坝。这里湖水清澈，岛屿星罗棋布，是江浙一带度休闲的热门选择。千岛湖周围有十几个漂流点，所以你可以夏天不要错过。

千岛湖主要是游船游览。景点按游船路线分为湖中心和东南湖区，有固定路线和海岛景点。不仅湖很美，而且湖中的每个岛屿都有自己的特色。西南湖区有龙川湾和秦川村，可以欣赏湿地和古村落的风光。

湖中心的东南湖区是旅游的重点，这两个地区都靠近千岛湖镇。湖中心包括美丰岛、渔乐岛、月光岛、龙山岛，其中美丰岛是登揽胜的最佳地点。月光岛是爱情题材，适合情侣；看文化景观。龙山岛上的海瑞庙可以满足你。东南湖区包括黄山、天池岛、桂花岛、密山岛。黄山的风景最好，在山顶可以俯瞰许多岛屿，这些岛屿自然地排列成世界是公共的。你不妨在这里找找。桂花岛适合带孩子玩。岛上的猴子都是散养的，很可爱。

岳庙景区

岳庙位于西湖西北角，与屈原的风荷相对，是纪念民族英雄岳飞的地方。岳飞父子等四大奸臣跪像的墓地和在墓前跪了几千年的秦桧，让人感到激动。此外，关于岳飞的史料的生平都陈列在展览馆里，以便你能了解岳的生活忠于国家。

王子湾公园

太子湾公园位于西湖西南角，华钢鱼景景区南门对面，离苏堤和杨公堤不远。这里的郁金香在春天最有名。此外，每当你来到这里，你可以看到许多新人拍婚纱照和情侣约会，这使得整个公园充满了浪漫。

太子湾公园的最佳游玩时间是每年的3月底到4月初。3月20日左右，公园将举行盛大的郁金香节。此时，公园里数十万株郁金香、樱花、花蕾竞相开放，五颜六色的花海十分美丽。

2宁波

老外滩

老外滩，位于宁波三江口市中心，是中国最早的外滩，比上海外滩的历史早20年。如今，老外滩仍保留着大量美丽的老欧式建筑，大部分都被改造成了小资酒吧和餐厅，形成了一个颇为浪漫的休闲区，这是宁波的地标。

t博物馆

其实博物馆是江南园林，有山，池塘，亭台楼阁等。分散在公园里的东花园和南花园。走在古老的砖木长廊，可以感受到环境的静谧。明州有碑林，数百块石碑记载着古代官方的教育史。还有书画馆，经常陈列天一阁收藏的历代精美书画作品和名家的书画作品。

天一广场

天一广场是宁波市中心最大、最繁华的商业区，这里的商场和餐馆里挤满了小吃。你几乎可以买任何你想买的东西，吃任何你想吃的东西。晚上有很多游客前来购物，欣赏城市夜景，广场中心巨大的音乐喷泉也是一大亮点。

溪口风景区

溪口作为蒋介石的故乡，本身就有些神秘。此外，它是一个受欢迎的旅游目的地沿广泛的She西安河，其瀑布和溪流在雪窦山。如今，溪口景区包含两大景点，蒋故居s家和雪窦山。值得花1-2天去了解一下。

东湖

东湖位于宁波东南郊，面积比杭州西湖大三四倍。但是东湖沿岸开发了各种收费景点，有点门外汉的味道。如果你想欣赏东钱湖的美景，你可以花钱去参观景点，而年轻人更愿意骑自行车环湖，而且它欣赏风景和拍照并不愉快。

东钱湖沿岸有许多景点，如小普陀、陶公岛、福泉山、南宋石刻遗址公园、雅戈尔动物园等。还有一些自然村和小公园。通常利用周末的一两天时间挑选几个有意思的游览项目，而不是把所有的景点都游遍。东钱湖周边有多条公交线路，几乎可以到达各大景点，非常方便。

薛斗山

雪山景区位于溪口景区，主要包括雪山和雪窦寺。山上风景优美，空气清新，瀑布溪流值得一看，山下雪斗寺的露天弥勒佛像最引人注目。游览雪窦山通常需要半天时间。有观光车，索道，交通工具，走路都很方便。

从雪窦山旅游集散中心乘车到三阴潭，再依次游览上阴潭、中阴潭、下阴潭。这是雪窦山最好的部分。

乾通古镇

原铜鼓镇位于宁海县城西南14公里处，这里有一座明清时期的老房子和老街，因陈逸飞s片《理发师》。相比周庄和乌镇，这里的景色更加原始，几乎没有商业游乐项目。比较适合散步和拍照。

浙东大峡谷

浙东大峡谷，位于天台华顶山北麓，是白溪水库建成后开发的峡谷景区。因为开发时间不长，景色比较自然。峡谷内水源充足，尤其是夏天，是乘凉的好地方。

3绍兴

鲁迅s的家乡景点

鲁迅他的家乡是绍兴的一个历史街区，作家鲁迅少年时就住在那里。景区内不仅保留了许多当年的老建筑，还恢复了老师笔下的土古寺、寿家台门等景观。《香草园》、《三潭映月》等儿时课本中的场景也可以在这里找到。

沈花园

陆游为了纪念他在塘湾与沈园的相遇，写下了著名的《钗头凤》，对这座精致的江南园林寄予了许多浪漫的想象。如今，人们去沈园，除了欣赏古典园林，更感兴趣的是感受爱情，甚至把它当作执着爱情的寄托。

柯岩绍兴风景区

柯岩景区位于克山脚下，由柯岩、鉴湖、鲁镇三部分组成。柯岩是整个景区的核心。三国时期，这里曾是石场，有石洞、石池、石墙等各种姿态各异的奇观。它it’离城市不远。它非常适合了解绍兴文化

兰亭位于绍兴古城西南约13公里的朱兰山脚下。之所以出名，是因为王羲之等人曾经在这里聚会，留下了著名的《西游记》。兰亭是个小地方，但是风景很优雅。鹅碑、兰亭碑、曲水尚流、渝北亭是这里的主要景观。

三维兀术

位于鲁迅先生的风景区鲁迅的故乡在三潭印月，他少年时在这里学习了五年。游客来到这里，难免会联想到儿时课文《兰亭序》中的文字，以及鲁迅的故事s雕刻一个小早他桌子右下角的字。

仓库桥直街

仓桥街位于月子城历史文化保护区内，青石、湿苔、篷船，一派小桥流水的景象。街道两旁是绍兴特有的梯田式建筑，还有许多商店和餐馆、特产商店和展览馆，是游客品尝绍兴老韵味的理想选择。

4舟山

普陀山

普陀山是观音菩萨的道场，有海天佛国。普济寺、法雨寺、惠济寺以及南海33米高的观音像是游客和香客不可错过的景点我不想错过。宜人的山海风光是普陀山的另一个动人之处。走千步沙，俯瞰海上卧佛，很过瘾。

朱家尖岛景区

位于舟山群岛东南部的朱家尖岛，一座跨海大桥将其与沈家门和舟山本岛连接起来。因为交通便利，去普陀山、桃花岛甚至东极岛的游客，都会花一段时间在这里看海。这里的海滩以沙质闻名。九月沙雕节期间，游客众多。从北到南，岛上主要有四个景点：乌石塘(乌石滩)、白山(观音文化园)、南沙和大青山。

东极岛景区

东极岛位于舟山群岛的最东端，是mainlandChina最东端的岛屿。有一个古雅的渔夫在这里，你可以看日出，品尝海鲜，玩海钓。非常适合和亲朋好友一起度。韩寒导演的**《从百草园到三味书屋》就是在这里拍摄的，让这个位于祖国东端的神秘小岛闯入人们的视线的视线。

狗岛

狗岛，位于嵊泗列岛东部，是仅次于泗交的第二大岛。它它靠近舟山和上海，所以它it’适合家庭度。来到枸杞岛，你可以在沙滩上漫步，也可以爬山看海景和悬崖。可以感受鱼乡风情，还可以吃到河蚌等新鲜海鲜，在当地很有名气。

7、8、9月是玩枸杞岛的最佳时间，一般2天左右，这样你就赢了不要太匆忙，要有更舒适的时间。第一天，你可以在沙滩上玩，去海里钓鱼，爬小西看日落，漫步感受渔村风情；第二天，去山海奇观去看海景，而且你还可以去枸杞岛对面的圣山岛看悬崖。

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在娄底生活过一年，今天给大家介绍下娄底这个城市娄底的二手房出售信息，娄底这个城市不像北上广那么繁华，经济也没有那么发展，但是一座城市也有属于它繁华的一个地方，比如娄星区万豪城市广场，一座城市的中心房价一般都比较高，选哪好？可以选择周边的小区，生活环境也好，那怎样更好的进行二手房交易呢。

一、娄底二手房出售信息选哪好？

1、娄星－城南东山领秀

房源亮点：此房位于吉星小学旁边，交通便利，小区外面就有大型超市，银行，珠山公园，仙女寨湿地公园环绕，电梯中间楼层，通风光好。户型简介：户型是正规四房，房间面积大，使用率高，通风光好。投资分析：就近吉星小学，周边宁邦商业综合体，使得周边发展很快投资潜力很大。

2、娄星－城南－凯泉湾

位于三中旁边，建筑面积：120_，3房2厅2卫，房屋户型：南北通透，通风光佳，户型情况：户型方正，高得房率，客厅与餐厅连通，增加空间利用率与室内通风效果。小区地理位置，绿化率高，居民素质高配套：有健身器材，小型篮球场，可供小区居民使用车位：停车位充足，建有地上停车场和地下车库保安：小区内24保安巡逻。

二、怎样更好的进行二手房交易？

1、在签约时，所有重要的事项必须落实在合同上

在签约时，一些重要事项，比如定金数额、什么时间给首付、什么时间交房、什么时间过户、有没有户口、房子里面的东西怎么协商的、什么付款方式等。还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，都要落实在合同里面。切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。

2、选一家信誉好的房产中介公司

现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果购房者买到凶宅或有辐射的房屋，中介需先行原价购买；如果是有查封的房屋或是有拖欠物业费的房屋，中介必须先行垫付，等等情况，这些都是中介方需要履行的义务。

3、确定时效，确保万无一失

在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果想换房，一定要给自己留出富余的时间，保证不会存在违约的可能。如果房子已经卖了，一定要确定什么时间能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到剩余全部的钱。如果房子还没有卖，一定要核实几件事情：最近一个月这个小区这种户型的成交价；从挂牌到成交的平均时间；有没有意向客户，客户的付款方式等。

一般城市的中心都是经济比较发达的地方，选择在那买一套二手房可以在其他地方买一套新房了，而老旧的二手房让年轻人去选择一般都不会它，年轻就是资本，没资金可以，根本不会去买一套老旧的二手房，对于小区的二手房价格不错，房屋质量也行的可以考虑，选哪个地方的好小编给大家推荐了。

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君悦豪景苑报告

一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1．多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2．惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3．此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4．外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5．参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6．新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7．滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8．本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数幢数总户数建筑配比户型户型户数面积范围面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户二室—117平方米 m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户叠加面积较大每户200-300平方米

总计 13 782 782 -300平方米 782

面积户数配比二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域楼盘名称总建（平方米）建筑类型户型均价（元/平方米）

安镇华夏新时代 54941（占地）多层、小高层、叠加二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥江南清华坊二期（暂定） 10万（占地）多层、小高层、别墅（暂定）规划中（一期有64栋别墅）未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖羊尖中央公园 30000左右（占地）多层、小高层、联排或叠加售楼处无任何资料，具体不详结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士华夏星辰一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域楼盘名称开盘/去化售楼处广告/宣传

安镇华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥江南清华坊二期地块（案名未定）目前正在规划，预计年底动工该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开目前无任何广告宣传

厚桥隆达苑去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约）售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖羊尖中央公园开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房育才路沿路刀旗；围墙广告

八士华夏星辰一期去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期两室两厅一卫基本售完，其余在销只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域楼盘名称优势劣势

安镇豪景苑安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥江南清华坊二期地块离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥隆达苑价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房）不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖羊尖中央公园双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士华夏星辰（一期、二期）离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长）八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1．市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。

二手房交易选房技巧如何选择好的小区环境

您是买方吧，那您要支付的费用如下：

1、交易费，平方数X3元

2、费，80元（证件工本费）

3、交易登记费，80元

4、契税，房价160万X3%=48000元

5、印花税，房价160万X0.05%=800元

6、112万，期限30年，按最新的基础利率计算，月供为6816.32。如果不提前还清的话，30年后总还款为2453875.2元，总利息为1333875.2元，平均每月需还利息3705.2元。

7、中介代理费：一般中介公司会要求你给房价的1.2-3%，就是19200-48000元，这项费用比较灵活，看你怎么砍了，很多人能砍到1%的，你也可以吧1%当做目标来谈。

房产人阿斌为您解答。

补充回答：

1、契税阶梯比例是国家的新规定，是为了鼓励购买小面积住房而设定的。新规定90平方以下缴纳1%契税；90-144平方缴纳1.5%契税；144平方以上缴纳3%契税。

很遗憾，由于是硬性规定，无法申请优惠。

2、房子换不划算与一手或二手无关，您应该综合分析您想买的房子和周边同类房子的价格相比是否合算，还要记住不要拿一手房和二手房相比，要一手房和一手房比较，二手房和二手房比较。需要对比如下条件：

A 房子的新旧程度，房子是有使用期限的，

每年会损耗2%的使用价值。另外，建议不要

购买15年以上楼龄的二手房，因为很快就要

进行维修了，会花不少钱的。

B 房子所处的周边环境，如果处于优秀的小

区，环境优美、空气清新、噪音小，那就要

比复杂环境的房子要贵10%。

C 房子周边的交通情况，如果靠近地铁、大

型公交站，那房子会升值15%。

D 教育分布情况，如果周边设有优秀的

中小学，那房子也会升值15-20%。

E 市政配套情况，如果周边有公园、绿地、

休闲活动和购物中心，那也会升值10%。

请科学理性地分析，买房是一辈子的事，要充分考虑。

再次祝你卖到满意的房子。

房产人阿斌为您解答。

中山买房需要什么条件

买房对于绝大多数的人来说是一件大事，也是一个家庭中的大事。买房不仅仅需要大量的资金支持，还要在交易过程中避免重重陷阱，选购到一套好房子十分不易。下面为了帮助大家更好的挑选二手房，小编特别为购房者整理了一些小区环境选择的技巧，希望能对大家有所帮助！下面我们就来具体了解一下如何挑选好的小区环境吧！

一般来说，在我们对意向购买的二手房的所在区域认可了之后就要开始关注其所在环境了。具体要从以下几个方面来对二手房环境有一个大概的评估：

1、安全性

无论什么房产安全永远是最重要的。应该注意观察小区各个进、出口、停车场是否有保安巡逻看守；是否有楼宇对讲系统；是否有覆盖小区的监控系统；并确定其监控系统的运作是正常有效的。在一些没有保安和监控的小区应与物业、居委会或邻居了解一下本小区的治安状况，对于经常发生治安的小区无论价格多么便宜、位置多么优秀都应该毫不犹豫地选择放弃。

2、清洁度

小区环境的清洁程度关系到全家人的身体健康，同样不容忽视。应该注意观察小区内的生活垃圾是否被及时清运；单元门、电梯间、楼道是否干净整洁；垃圾堆放处是否封闭和有否严重的异味产生。对于存在以上问题的小区应当在询问了解形成问题的根源（如是否因为大多数业主拒、欠缴物业费）后再决定是否购买该二手房。

3、绿化

在提倡健康生活的今天，一个小区的绿化率越来越被购房者所关心了。良好的居住环境与绿化息息相关。应该注意观察小区内的绿地面积、树木数量以及绿地和树木的养护情况。有一些规模相对较小的小区绿化面积很小，那么就应该再观察一下本小区周边是否有公园、绿化较好的步行街以及可对本小区绿化率做出补偿的其它环境设施（如河流、湖泊等）。

4、噪音污染

安静的环境对于老人和孩子是十分重要的。由于二手房的商铺开发比较完善，噪音问题也就比较突出了。有一些项目隔音效果很差，造成了长期扰民的情况。除此之外还应注意观察临近发廊、饭馆、书报亭等是否存在大音量播放的现象。

5、邻居

居住是一个长期的过程，俗话说远亲不如近邻。邻居的友善度和素质是决定今后生活是否安心舒适的一个非常重要的因素。我们可以通过楼道的清洁程度、墙面的清洁程度、邻居的言谈举止甚至邻居的说话声音的高低来辨别邻居的素质。另外多与保安聊聊天，会有意想不到的收获哦！

以上就是购买二手房在小区环境上需要考虑的一些因素，希望能对大家有所帮助。

（以上回答发布于2016-11-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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